Mit Tipps zu den Kosten und dem Gewerbemietvertrag

Gewerbefläche mieten: Dein 3-Schritte-Plan zur idealen Gewerbeimmobilie

Wer ein Geschäft eröffnen oder eine Bürogemeinschaft gründen möchte, braucht eine passende Gewerbefläche. Das Angebot ist mittlerweile riesig, doch gleichzeitig tauchen viele Fragen auf. Wie finde ich zum Beispiel passende Gewerberäume? Wie hoch dürfen die Kosten maximal sein? Und welche Merkmale muss ein Vertrag erfüllen? Der folgende Artikel zeigt dir die drei wichtigsten Schritte beim Gewerbefläche mieten, mit Recherche-Details, den Kosten einer Gewerbeimmobilie sowie Einzelheiten zum Gewerbemietvertrag.

Gewerbefläche Definition: Was ist eine Gewerbefläche?

Mit einer Gewerbefläche sind Flächen gemeint, die ausschließlich oder vorwiegend der Unterbringung gewerblicher beziehungsweise industrieller Betriebe dienen. Diese sind bei großen Unternehmen in Gewerbegebieten oder Industriegebieten ausgelagert, um störende Einwirkungen wie Lärm, Geruch oder Gefahren in Wohngebieten zu vermeiden. Andererseits gibt es auch kleinere Gewerbeflächen in zentralen Immobilien, die zur Ausführung verschiedener gewerblicher Tätigkeiten dienen. Dadurch lassen sich in diesen Gewerberäumen zum Beispiel Restaurants eröffnen, aber auch Cafés betreiben oder klassische Büros einrichten.

Kann ich Wohnraum als Gewerbefläche mieten?

Wohnraum ist in Deutschland speziell geschützt, weshalb es nicht so einfach möglich ist, Wohnimmobilien als Gewerbefläche zu mieten. Vielmehr kann es schon zu Problemen kommen, wenn du plötzlich eine Bürogemeinschaft in einer Wohnung aufbauen möchtest oder deinen Arbeitsplatz dauerhaft dort hin verlagerst. In bestimmten Fällen ist eine Änderung der Nutzung genehmigungspflichtig, was davon abhängt, ob die Stadt ein Gebäude als Wohn- bzw. Gewerbeimmobilie deklariert hat. Bevor du also eine Wohnung als Gewerbefläche nutzt, solltest du dich mit den jeweiligen Gesetzen auseinandersetzen. Dazu hilft es, den aktuellen Stand bei der IHK zu erfragen.

Gewerbefläche mieten – 3 Schritte bis zur Gewerbeimmobilie

1. Schritt: Gewerbefläche finden

Wenn du eine Gewerbefläche mieten möchtest, brauchst du zunächst gute Angebot für Gewerbeimmobilien, die exakt zu deinen Vorstellungen passen. Für die Suche eignen sich Online-Portale, die sich auf diese Gewerbeflächen fokussieren oder alle Arten von Immobilien abdecken. Dazu gehören zum Beispiel immobilienscout24, Immonet oder YourImmo. Oder du schaust in eine Regionalzeitung, die regelmäßig Immobilien-Anzeigen aufnimmt. Aber auch regionale Makler kommen für deine Suche in Frage, denn diese können dich persönlich beraten bei der Suche begleiten. Bevor du mit der Suche startest, solltest du jedoch die folgenden Fragen beantworten, um deine Vorstellungen zu konkretisieren:

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  • Wofür benötigst du deine Gewerbefläche?
  • Welchen Standort bevorzugst du?
  • Wie groß soll die Gewerbeimmobilie sein?
  • Wie hoch dürfen die Kosten maximal ausfallen?
  • Welche technischen oder gastronomischen Voraussetzungen, wie z.B. eine Küche, sind nötig?

Generell gilt, je genauer deine Vorstellungen beim Gewerbefläche mieten, desto schneller lassen sich auch passende Gewerberäume finden. Außerdem solltest du einen gültigen Gewerbeschein besitzen, denn dieser gilt als Voraussetzung für weitere Verhandlungen.

2. Schritt: Zustand & Kosten der Gewerbefläche überprüfen

Im zweiten Schritt auf dem Weg zur Gewerbefläche, solltest du den Zustand und die Kosten der vorhandenen Gewerberäume überprüfen. Für die Zustand-Analyse ist eine Besichtigung notwendig. Dort kannst du die einzelnen Räumlichkeiten, mögliche Schimmelbildungen und die vorhandenen Geräte genauestens prüfen. Um dich zusätzlich abzusichern, hilft ein Gutachter. Bei den Kosten ist eine Analyse dagegen noch einfacher. Dabei lässt sich mit einfachen Mitteln abschätzen, ob diese noch im vertretbaren Rahmen liegen. Die folgenden Richtwerte für Gewerbemieten pro Quadratmeter in deutschen Großstädten hat der Anbieter shareDNC ermittelt:

  • Berlin = 27,50 Euro
  • Düsseldorf = 16 Euro
  • Frankfurt = 23 Euro
  • Hamburg = 17,50 Euro
  • Köln = 18 Euro
  • München = 23 Euro
  • Stuttgart = 16 Euro

In kleineren Städten liegen die Preise dabei noch unter den genannten Kosten. Wichtig ist jedoch, dass es sich bei diesen Kosten nicht um exklusiven Lagen handelt, sondern um Durchschnittswerte. Denn wer an einem besonders attraktiven Standort eine Gewerbefläche mieten möchte, muss mit über 40 Euro pro Quadratmeter pro Monat rechnen.

3. Schritt: Gewerbemietvertrag unterschreiben

Nachdem du den Zustand der Gewerbefläche überprüft hast und auch die Kosten stimmen, steht die Unterzeichnung des Gewerbemietvertrags an. Dieser Vertrag unterscheidet sich in einigen Punkten von einem klassischen Wohnvertrag. Dabei müssen die folgenden Abschnitte vorhanden sein:

Abschnitt #1 im Gewerbemietvertrag: Das Mietobjekt

In diesem Abschnitt beim Gewerbemietvertrag ist genau festgelegt, wo sich die Gewerbeimmobilien befinden und für welche Räumlichkeiten der Vertrag gilt. Diese Vereinbarung ist wichtig beim Gewerbefläche mieten, denn dadurch lassen sich Streitigkeiten vermeiden. Oft entstehen nämlich im Nachhinein Diskussionen, ob der Keller, ein Lager oder Parkplätze ebenfalls zum Gewerbe gehören. Deshalb macht es Sinn, dass du zu diesem Abschnitt einen Grundrissplan verlangst, der alle Details offenlegt.

Abschnitt #2 im Gewerbemietvertrag: Der Mietzweck

Wenn du eine Gewerbefläche mieten möchtest, muss vorher klar sein, wofür genau diese genutzt wird. Möchtest du dort ausschließlich Ware lagern? Planst du die Eröffnung eines Restaurants? Oder machst du dich mit einem Franchise-Business selbstständig? Welcher Zweck es auch sein mag, er muss in diesem Abschnitt des Gewerbemietvertrags vorkommen. Dabei ist entscheidend, dass du bei der Formulierung zukünftige Umstellungen mit einbeziehst. Denn sollten sich dein Sortiment oder das Geschäftsmodell leicht ändern, wird der Mietvertrag ansonsten ungültig und muss neu verhandelt werden.

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Abschnitt #3 im Gewerbemietvertrag: Die Mietdauer

Bei Gewerbeimmobilien ist es weit verbreitet, dass Mietverträge direkt eine bestimmte Laufzeit besitzen, wie zum Beispiel ein bis fünf Jahre. Das hat zum einen den Vorteil, dass sich Vermieter auf die Einnahmen verlassen können. Aber auch, dass sich ein möglicher Umbau und die Einrichtung für dich lohnen. Außerdem sind günstigere Konditionen möglich. Dabei ist es rechtlich allerdings nicht möglich, vor Ablauf der vereinbarten Frist zu kündigen. Außer es liegt ein sogenannter außerordentlicher Grund vor, wie zum Beispiel ein grober Vertragsbruch. Für mehr Flexibilität sorgen dagegen unbefristete Verträge ohne Laufzeit, die sich jederzeit kündigen lassen. Jedoch musst du dann auch damit rechnen, dass dein Vermieter plötzlich eine Kündigung schickt und du die Gewerbefläche nicht weiter mieten darfst.

Abschnitt #4 im Gewerbemietvertrag: Der Mietzins

Grundsätzlich gilt beim Gewerbefläche mieten die sogenannte Vertragsfreiheit. Das bedeutet, es existiert keine Begrenzung der Mietkosten wie bei Wohnräumen. Deshalb musst du selbst feststellen, ob die Kosten der Gewerbeimmobilien für dich tragbar sind oder dein Budget übersteigen. Dabei spielt der Mietzins eine große Rolle. Denn hierbei sind Vereinbarungen zu einer Staffelmiete möglich, bei der sich die Kosten nach einer bestimmten Zeit erhöhen. Auch beliebt sind Umsatzmieten, die aus einer Grundmiete und einem Anteil bestehen, der sich nach deinem Umsatz richtet. Jedoch ist es wichtig zu definieren, wie der Umsatz berechnet wird.

Abschnitt #5 im Gewerbemietvertrag: Die Nebenkosten

Wie auch bei Wohnimmobilien, gibt es im Gewerbemietvertrag verschiedene Möglichkeiten, die Nebenkosten abzurechnen. Allerdings gilt hier auch wieder die Vertragsfreiheit. Das bedeutet zum Beispiel, dass alle Neben- und Betriebskosten auf den Mieter übertragbar sind. Damit können die folgenden Nebenkosten auf dich zukommen:

  • Wasserversorgung sowie Abwasser
  • Heizkosten
  • Steuern, wie zum Beispiel die Grundsteuer
  • Versicherungen
  • Instandhaltungskosten
  • Kosten für den Hausmeister oder einen Sicherheitsdienst
  • Aufzug und Beleuchtung im Hausflur
  • Schornsteinfeger-Gebühren
  • Müllabfuhr, Straßenreinigung, Winterdienst
  • Antenne- bzw. Kabelanschluss
  • Verwaltungskosten

Welche exakten Nebenkosten der Mieter trägt, ist im Gewerbemietvertrag aufgeführt.

Fazit

Wie du nun erfahren hast, ist es gar nicht so schwer, eine Gewerbefläche zu mieten. Generell solltest du dich jedoch gut vorbereiten und deine eigenen Ansprüche immer wieder überprüfen, damit sich eine optimale Gewerbeimmobilie für dein Geschäftsmodell finden lässt. Dazu gehört auch ein detaillierter Finanzplan, damit die Mietkosten in dein Budget passen und es nicht plötzlich zu Zahlungsschwierigkeiten kommt. Außerdem ist es entscheidend, sich nicht auf das erstbeste Angebot zu stürzen, sondern mehrere Angebote und die jeweiligen Kosten zu vergleichen.

Häufige Fragen (FAQ) zum Gewerbefläche mieten

Was ist eine Gewerbefläche?

Mit einer Gewerbefläche sind Flächen gemeint, die ausschließlich oder vorwiegend der Unterbringung gewerblicher beziehungsweise industrieller Betriebe dienen. Diese sind bei großen Unternehmen in Gewerbegebieten oder Industriegebieten ausgelagert. Andererseits gibt es auch kleinere Gewerbeflächen in zentralen Immobilien, die zur Ausführung verschiedener gewerblicher Tätigkeiten dienen.

Wie hoch sind die Kosten für Gewerbeflächen?

Die Durchschnittswerte bei den Kosten von Gewerbeflächen liegen in deutschen Großstädten bei 16 bis 27,50 Euro pro Quadratmeter. Doch wer an einem besonders attraktiven Standort eine Gewerbefläche mieten möchte, muss mit über 40 Euro pro Quadratmeter pro Monat rechnen.

Was gehört alles in den Gewerbemietvertrag?

In den Gewerbemietvertrag gehört zum Beispiel die Mietdauer. Dabei ist es weit verbreitet, dass Mietverträge direkt eine bestimmte Laufzeit besitzen, wie zum Beispiel ein bis fünf Jahre. Das hat zum einen den Vorteil, dass sich Vermieter auf die Einnahmen verlassen können. Aber auch, dass sich ein möglicher Umbau und die Einrichtung für dich lohnen.

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Über den Autor

Autorenprofil: Insa Schoppe

Insa Schoppe

Direkt nach dem Abitur entschied sich Insa für ein „Multimedia Production“-Studium in Kiel, danach folgten praktische Erfahrungen in einer Fernsehproduktionsfirma. Anschließend startete sie ein Volontariat in der Redaktion eines Radiounternehmens und wurde als Redakteurin übernommen. Zu ihren Aufgaben gehörten neben der Recherche und Texterstellung auch tägliche Nachrichten sowie die Verantwortung für mehrere Magazine. Im März 2020 wechselte Insa von der Radio-Redaktion in die Online-Redaktion von Gründer.de und unterstützt seitdem das Team als Junior-Online-Redakteurin.

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