Was ist bei der Vermietung einer Wohnung zu beachten?

Der richtige Mietpreis

Wenn du deine Wohnung vermieten möchtest, dann gilt es natürlich zunächst einen passenden Mietpreis zu berechnen. Verschaffe dir einen Überblick über den aktuellen Wohnungsmarkt, anhand des Mietspiegels kannst du erkennen, wie hoch die Quadratmeterpreise in der Region sind. Orientiere dich an vergleichbaren Angeboten in einer ähnlichen Lage und mit ähnlicher Ausstattung. Der Quadratmeterpreis wird mit der Quadratmeterzahl der Wohnfläche multipliziert, so kannst du die Höhe der Kaltmiete festsetzen.

Dabei zählen alle Räume einer Mietwohnung, lediglich Keller und Balkon werden nur teilweise mit einbezogen. Wenn die Immobilie in einem Gebiet mit einer Mietpreisbremse liegt, dann darf die Miete maximal 10 % höher sein als ortsübliche Vergleichsmieten. In allen anderen Gebieten gilt eine Grenze von 20 % über den ortsüblichen Vergleichsmieten.

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Den passenden Mieter finden?

Anschließend gilt es natürlich passende Mietinteressenten zu finden. Von der klassischen Mundpropaganda im Bekanntenkreis, über Anzeigen in Zeitungen, bis hin zu Inseraten in Immobilienportalen, ist vieles möglich. Gerade eine Online-Anzeige sorgt für eine große Reichweite. Wichtig ist, dass du neben Bildern auch die wichtigsten Eigenschaften der Immobilie einpflegst.

Makler, ja oder nein?

Natürlich kann auch ein Makler engagiert werden, dieser übernimmt die Arbeit, passende Interessenten zu finden. Diese Dienstleistung kostet jedoch auch etwas, die Kosten müssen von Ihnen am Ende übernommen werden. Die Provision beträgt in der Regel zwei Kaltmieten plus Mehrwertsteuer.

Den Mieter begutachten

Wenn passende Mietinteressenten gefunden wurden, dann gilt es diese zu prüfen. Natürlich sollten die Mieter zahlungskräftig sein und in die soziale Grundstruktur des Hauses passen. Fordern Sie aussagekräftige Unterlagen an, dazu gehört zum Beispiel eine Selbstauskunft. Darüber hinaus ist es empfehlenswert, die letzten drei Gehaltsnachweise sowie eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung anzufordern.

Der Mietvertrag

Wenn die Wohnung vermietet wird, dann gilt es einen Mietvertrag aufzusetzen. Zudem wird eine Wohnungsgeberbestätigung benötigt. Im Mietvertrag werden alle Pflichten und Rechte von Mieter und Vermieter während des Mietverhältnisses geregelt. Auch die Wohnungsübergabe ist dort schriftlich festgehalten und der Einzug sollte erst nach der Unterschrift erfolgen. Wenn du dich mit dieser Thematik nicht ausreichend auskennst, dann solltest du einen Rechtsanwalt hinzuziehen.

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Viele Formulierungen und Formulare, die innerhalb eines Mietvertrages integriert werden, sind nicht unbedingt rechtlich haltbar. Daher gilt es, den Mietvertrag im Detail zu prüfen. Achte darüber hinaus darauf, dass alle Bewohner namentlich erwähnt werden und die Angaben korrekt sind.

Die Wohnungsübergabe

Zum Zeitpunkt der Wohnungsübergabe sollte neben der Mietkaution auch bereits die erste Monatsmiete vorliegen. Wichtig bei der Übergabe ist ein ausführliches Protokoll, dieses verhindert spätere Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter. Außerdem wird es für die korrekte Abrechnung der Nebenkosten, inklusive Zählerstände, benötigt.

Absicherung der Immobilie

Die Absicherung der Immobilie läuft vor allem über die Zahlung der Mietkaution. Diese kann nach dem Ende des Mietvertrages verwendet werden, um verursachte Schäden oder nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen zu bezahlen. Innerhalb des Mietvertrags sollte die Kaution exakt aufgeführt werden. Darüber hinaus gilt es diese auf einem getrennten Konto anzulegen, welches nicht für das Privatvermögen vorgesehen ist. Eine Alternative zur Mietkaution ist eine Mietkautionsbürgschaft. Statt der Kaution erhält man als Vermieter eine Bürgschaftsurkunde, diese bietet denselben Schutz wie eine herkömmliche Mietkaution.

Die Mieteinnahmen richtig versteuern

Wenn die Einnahmen aus der Vermietung unter dem steuerlichen Freibetrag von 8.652 €, Stand 2016, liegen, dann ist keine Versteuerung der Mieteinnahmen erforderlich. Wenn sie darüber liegen, dann müssen alle weiteren Einnahmen versteuert werden. Zur Berechnung wird aber nur die netto Kaltmiete herangezogen, da die gezahlten Nebenkosten zur Begleichung der Betriebskosten genutzt werden.